Des murs en papier, la proximité d’un bar avec terrasse ou un manque d’ensoleillement sont autant de points pénalisants que de futurs acheteurs ne manqueront pas de faire valoir pour négocier le prix d’un logement. Tour d’horizon des principaux défauts qui peuvent entraîner jusqu’à 25% de décote sur un bien immobilier.

Des travaux importants

Une majorité d’acheteurs ne souhaitent pas acquérir un bien immobilier où de gros travaux de rénovation sont à effectuer. Plus les interventions sont lourdes (notamment si cela concerne le réseau électrique et les canalisations), plus le coût du chantier sera important. Le futur acheteur utilisera cet argument pour négocier une décote, qui lui permettra de rendre son futur logement habitable sans totalement assécher ses finances. A noter que dans les zones où le marché immobilier est très tendu comme les métropoles, opter pour un bien immobilier à rénover peut parfois rester une solution pertinente pour les budgets plus serrés ou pour des investisseurs.  

Un manque de luminosité

En règle générale, les acheteurs tendent à éviter les logements orientés plein nord. Leur exposition au soleil est faible, ce qui peut impliquer un manque de luminosité, tout particulièrement en hiver. Mais pas forcément…Un appartement situé au 3e étage avec exposition nord bénéficiera, dans la plupart des cas, d’un ensoleillement plus important qu’un autre orienté plein sud au 1er étage. De plus, sans vis-à-vis avec d’autres immeubles, un logement exposé au nord peut être bien ensoleillé. L’idéal est encore de vous rendre compte de la luminosité sur place, ou d’utiliser l’indicateur de luminosité développé par la start-up Solen.

La position en rez-de-chaussée

Qu’il soit situé dans une métropole, une ville de taille moyenne ou en zone rurale, un logement situé en rez-de-chaussée ou en rez-de-cour subit immanquablement une dévaluation. Cette position engendre en effet de nombreuses complications, comme la promiscuité, le manque de luminosité, un taux d’humidité supérieur, ou encore des problèmes de sécurité. A noter qu’en province, un appartement situé au 3e étage sans ascenseur est également considéré comme un bien possédant un défaut. Cela lui vaudra probablement une décote, là où il faudra atteindre le 5e ou le 6e étage pour obtenir une petite remise en région parisienne. 

Un quartier bruyant

Le bruit est souvent rédhibitoire pour les acquéreurs, notamment en ville dans le cas d’un appartement situé dans une rue très passante, à proximité immédiate de bars ou de restaurants ou d’un axe routier très fréquenté. Le double, voire le triple-vitrage ne suffisent pas toujours à se préserver des nuisances sonores. Les acquéreurs prêts à faire des compromis pourront négocier le prix de vente à la baisse afin de compenser ces désagréments.

Une isolation médiocre

De nombreux logements anciens cumulent une isolation phonique et une isolation thermique défectueuses. C’est notamment le cas de nombreux immeubles construits dans les années 1950 et 1960, pour lesquels de lourds travaux sont nécessaires afin d’arriver à un résultat satisfaisant. L’isolation phonique est essentielle, car un logement joue un rôle de refuge, par exemple après une journée de travail : personne n’a envie d’entendre une énième dispute dans l’appartement du dessus. Avec les nouvelles normes en vigueur et la hausse des prix de l’énergie, la qualité de l’isolation thermique est également devenue cruciale dans les négociations.

Un mauvais agencement

Avec des prix immobiliers en hausse régulière depuis plusieurs années, la chasse aux mètres carrés perdus est ouverte depuis longtemps. C’est particulièrement le cas dans une ville comme Paris, où le seuil des 10.000 euros le m2 a été dépassé. Couloirs, corridors ou halls d’entrée sont peu prisés des acquéreurs, tandis que les pièces mal optimisées sont également jugées comme des défauts. L’agencement d’un logement est désormais essentiel, car chaque espace inutilisé se paye très cher.