En raison d’un manque de correction de ses excès passés, le marché immobilier de l’ancien connaît actuellement un net recul.

Comme anticipé, les transactions dans l’immobilier ancien ont considérablement ralenti en 2023. Alors que les notaires tablent sur une baisse nationale des transactions d’environ -18%, le réseau CENTURY 21 enregistre un repli d’activité d’environ -16% sur l’ensemble de l’année.

Les principales causes de cette baisse sont la hausse continue et rapide des taux d’intérêt, passant de 2,62% en janvier 2023 à une moyenne de 4,22% en novembre. Cette situation, combinée à un durcissement des conditions d’octroi de crédit et à une inflation impactant le pouvoir d’achat des ménages, les conduit à renoncer à leurs projets immobiliers.

Dans ce contexte, la baisse du prix moyen au m² reste modeste au niveau national, avec -1,7% pour les maisons et -3,4% pour les appartements. Pour concrétiser leur achat, les acquéreurs acceptent de sacrifier quelques mètres carrés (-1,3m² en moyenne sur un an), contribuant ainsi à une diminution du montant moyen des transactions (-4,2% tous types de biens confondus). Cependant, cette baisse n’est pas suffisamment significative pour insuffler une nouvelle dynamique au marché, et les délais de vente s’allongent (8 jours de plus pour les maisons et 14 jours de plus pour les appartements).

Il est important de noter que la baisse des prix au niveau national est en réalité trompeuse. Si l’on exclut la région parisienne, les prix immobiliers ne reculent que de -1% dans le reste de la France, bien loin des 10 à 15% nécessaires pour relancer le marché.

Les acquisitions se font principalement pour la résidence principale (65,6%), tandis que les achats à des fins d’investissement locatif chutent, revenant aux niveaux d’avant 2019 (26,7% des transactions contre 30,6% en 2022).

Les retraités semblent mieux s’en sortir, avec une progression de +7% parmi les acquéreurs. Leur situation est moins impactée par le durcissement des conditions d’emprunt, et ils bénéficient souvent d’un apport personnel conséquent provenant de la vente de leur précédent bien.

Il est nécessaire de rappeler que de 2015 à 2022, les prix immobiliers en France ont connu une croissance constante, avec une hausse de +34% pour les maisons et +26,6% pour les appartements. La baisse actuelle des prix ne suffit même pas à compenser une année de hausse.

Cette baisse des prix, observée au niveau national, n’est pas uniforme dans toutes les régions. En 2023, on remarque une régionalisation marquée des marchés immobiliers, où divers scénarios se côtoient.

À PARIS

À Paris, le nombre de ventes diminue de manière plus modérée par rapport au niveau national (-12,9%), probablement en raison d’une adaptation des prix, qui baissent plus que la moyenne française (-5,5%). Les prix s’établissent en moyenne à 9 774€ le m² en 2023, passant durablement en dessous du seuil des 10 000€ le m². La surface des biens achetés diminue également (48,7m² contre 50 m² en 2022), contribuant à une baisse du montant moyen d’une acquisition parisienne (-7,7% sur un an). Malgré cela, les délais de vente atteignent des niveaux record dans la capitale, avec une moyenne de 96 jours.

EN ILE-DE-FRANCE

La région parisienne présente des indicateurs nettement plus dégradés qu’au niveau national, tirant les moyennes vers le bas. Les prix au m² reculent de -5% pour les maisons et -7,8% pour les appartements, s’établissant respectivement à 3 656€ et 4 445€ le m² en moyenne. Malgré cela, l’activité ne repart pas, avec des délais de vente qui s’allongent encore (90 jours en moyenne), et une baisse de -18,7% pour les maisons et de -22,2% pour les appartements.

Cette contraction d’activité s’explique en partie par une augmentation continue des prix entre 2015 et 2022. En huit ans, le prix au m² en Île-de-France a progressé de +38,2% pour les maisons et de +36,6% pour les appartements, dépassant même la hausse observée à Paris. Bien que la région francilienne soit celle qui corrige le plus en termes de prix, cette baisse reste insuffisante pour stimuler le marché.

Deux départements se distinguent en Île-de-France : les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne. Le département du 92, présentant les prix les plus élevés de la région, voit ses transactions chuter le plus fortement (-40% pour les maisons et -31,8% pour les appartements). À l’inverse, la Seine-et-Marne, bien que présentant des prix parmi les plus bas de la région, résiste mieux, avec une baisse d’activité de -13,2% en moyenne, accompagnée d’une correction substantielle des prix (-2,7% pour les maisons et -9,1% pour les appartements).

EN RÉGION

Les autres régions peuvent être classées en 3 catégories distinctes :

1. Celles dont les volumes de ventes sont inférieurs à -10%

   Il s’agit des Pays de la Loire (-5,7% d’activité), de la Bourgogne-Franche-Comté (-5,6%) et de la Bretagne (-9,3%). Les évolutions de prix pour ces trois régions sont relativement contrastées, avec une baisse de -4,2% tous types de biens confondus en Bourgogne-Franche-Comté, des prix stables en Bretagne (-0,2%), et une baisse notable des prix dans le département de la Mayenne (-8,2%) qui a stimulé le marché.

2. Les régions dont les volumes de ventes reculent entre -10 et -15%

   Quatre régions sont concernées : l’Auvergne-Rhône-Alpes (-15%), le Centre-Val de Loire (-12,3%), le Grand Est (-14,2%) et la Nouvelle-Aquitaine (-14,3%). Au sein de ce groupe, l’Auvergne-Rhône-Alpes présente la baisse des prix au m² la plus marquée (-4,1%). À noter qu’en Nouvelle-Aquitaine, la Charente-Maritime voit ses prix augmenter de +8,4%, à contre-courant des tendances régionales.

3. Les régions dont les volumes de ventes reculent de plus de -15%

   Il s’agit des Hauts-de-France (-18,7%), de la Normandie (-21,6%), de l’Occitanie (-19,1%) et de la Provence-Alpes-Côte d’Azur (-18%). Dans ces régions, les prix ne s’ajustent pas suffisamment à la baisse, avec une tendance à la stabilité pour la Normandie, une légère baisse pour l’Occitanie (-0,5%), et une augmentation de +1,7% pour la PACA, faisant de cette région la seule où les prix augmentent en 2023.

Quelles perspectives pour 2024 ?

Tous les leviers ont été actionnés et poussés à leur extrême. L’apport personnel représente actuellement en moyenne 36,6% du montant d’acquisition, atteignant un niveau jamais égalé. La superficie des biens achetés ne peut quasiment plus se réduire davantage sans compromettre le confort des occupants.

En réalité, si les taux se stabilisent, comme cela semble se dessiner, un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de repartir : celui des prix. Ils doivent baisser davantage qu’en 2023 pour purger les excès accumulés au cours des dernières années. C’est seulement à ce moment que le marché immobilier pourrait retrouver de l’élan, permettant ainsi aux Français de concrétiser à nouveau leur rêve de devenir propriétaires.