Certains propriétaires font le choix de vendre leur bien occupé. Cela permet notamment de toucher les loyers du locataire jusqu’au jour de la vente et de rentabiliser l’investissement locatif jusqu’à la dernière minute. Mais la loi impose plusieurs règles.

Un argument de vente

Proposer un bien occupé à la vente peut inciter un investisseur à acheter. En effet, ce dernier n’aura pas à chercher lui-même un nouveau locataire, ce qui lui évitera des démarches administratives fastidieuses, tout en rentabilisant son achat dès le premier mois. D’autant que si le nouveau propriétaire a eu recours à un emprunt pour financer son achat, il pourra le faire immédiatement. 

Aucune priorité pour le locataire 

Contrairement aux idées reçues, un propriétaire qui vend son logement occupé n’a aucune obligation légale envers son locataire à partir du moment où il ne lui demande pas de partir. Celui-ci n’est pas obligatoirement informé de la vente (même s’il est conseillé de l’avertir) et n’est pas prioritaire pour un éventuel rachat. Il n’a pas de droit de préemption. En revanche, il est incontestablement judicieux de proposer au locataire d’acquérir le bien avant de le mettre sur le marché. Vivant sur place, il est le plus à même d’apprécier les qualités du logement et cela lui permettrait de devenir propriétaire sans même avoir à déménager. 

Reconduite du bail obligatoire

Attention, il est important de noter que l’acquéreur du bien devra obligatoirement reconduire le bail du locataire pour une durée minimum de deux ans au moment de l’achat. Selon la loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové) votée en 2014, le nouveau propriétaire ne pourra donc donner congé à son locataire qu’une fois ce délai écoulé. Par exemple, s’il souhaite reprendre ce logement pour y habiter lui-même ou y loger l’un de ses enfants, il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir le récupérer, même si l’échéance du bail en cours était plus proche.

La question des visites

Avec la vente d’un bien occupé, les règles sont claires : le propriétaire peut accéder au logement pendant deux heures par jour (hors dimanches et jours fériés), afin d’organiser les visites avec des acquéreurs potentiels. En revanche, la loi ne fixe pas d’horaires : le locataire doit vous indiquer les horaires qui lui conviennent et être présent lors des visites, à moins qu’il vous ai autorisé par écrit à faire visiter le logement en son absence. Ce n’est d’ailleurs que dans ce cas que vous pourrez utiliser votre jeu de clés (si vous en possédez un). 

Une éventuelle décote

En théorie, une décote peut être appliquée sur le prix de vente si le logement est occupé. De fait, un acheteur ne peut pas jouir (au sens juridique du terme) de son investissement immédiatement. La décote peut atteindre 10% du prix de vente  le rabais prend en compte la durée du bail restante, le montant du loyer par rapport au marché et l’ancienneté du locataire dans le bien. Mais dans les faits, cette décote s’applique très peu (sauf pour les biens soumis à la loi de 1948), notamment pour les petites surfaces comme les studios ou les T2, dans la mesure où l’acheteur fait d’une pierre deux coups : il achète et loue en même temps.

L’après-vente

Lors de la vente du bien, la seule véritable particularité est que le propriétaire doit remettre à l’acquéreur le contrat de location initial, ainsi que l’acte de caution. L’acquéreur ne signe pas un nouveau contrat avec le locataire. Le dépôt de garantie sera retourné au locataire par l’acquéreur quand il quittera les lieux. Enfin, dernier détail : une fois l’acte de vente définitif signé, il faudra bien sûr prévenir le locataire qu’il devra payer le loyer au nouvel acquéreur.